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Der richtige Wert meiner Immobilie
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE:
 
  • In Deutschland regelt die Immobilienwert­ermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken.
  • Drei Bewertungsverfahren sind gesetzeskonform: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren.
  • Das Sachwertverfahren berücksichtigt die Bausubstanz und basiert auf Bodenrichtwert und Herstellungskosten.
  • Das Vergleichswertverfahren vergleicht reale Transaktionspreise und ist das geeignetste Bewertungsverfahren für Eigentumswohnungen.
  • Das Ertragswertverfahren richtet sich nach der Rendite des vermieteten oder verpachteten Objektes.
  • Darüber hinaus gibt es weitere (internationale) Bewertungsverfahren, die sich je nach Immobilientyp und Bewertungsanlass eignen.
  • Das Discounted Cash Flow Verfahren stellt die Geldflüsse periodisch und übersichtlich dar und kommt international bei der Bewertung von Renditeimmobilien zum Einsatz. Die vollständige Finanzplanung ist das deutsche Pendant.
  • Die Investment Method rückt die Mieteinnahmen in den Fokus und unterstellt dabei eine unendliche Ertragsfähigkeit.
  • Das Pachtwertverfahren (international: Profits Method) wird zur Bewertung verpachteter Grundstücke angewandt und rückt den Betriebsumsatz in den Mittelpunkt.
  • Beim Residualwertverfahren wird der Marktwert durch den prognostizierten Verkaufspreis und die Entwicklungskosten der Immobilie errechnet.
  • Die Zeilenbewertung eignet sich für die zeitsparende Wertermittlung von Immobilienportfolios.
Welches Bewertungsverfahren ist das richtige für meine Immobilie?
Je nach Bewertungszweck bieten sich unterschiedliche Bewertungsmodelle zur Ermittlung des Immobilienwerts an.
Für selbst bewohnte Häuser sowie industriell genutzte Gebäude eignet sich das Sachwertverfahren sehr gut.
Der Wert von Eigentumswohnungen wird bevorzugt mittels des Vergleichswertverfahrens ermittelt.
Das Ertragswertverfahren liefert bei gewerblich genutzten Immobilien und vermieteten Wohnungen die genauesten Ergebnisse.


Experten-Tipp: Ein professioneller Immobiliengutachter wendet grundsätzlich mindestens zwei der drei Bewertungsmethoden an, um ein verlässliches und aussagekräftiges Ergebnis zu ermitteln und gleicht die berechneten Werte miteinander ab. Die Wahl der Verfahren hängt dabei immer von der Immobilie ab, die Sie bewerten lassen.
Beispiel: Vermieten Sie Ihre Immobilie nicht, kommt das Ertragswertverfahren nicht in Frage.


Gesetzeskonforme Verfahren zur Immobilienbewertung
Es gibt klare gesetzliche Vorschriften dazu, auf welche Art und Weise ein Gutachter eine Immobilienbewertung
vornehmen darf. Laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind insgesamt drei verschiedene Bewertungsmethoden für Immobilien in Deutschland zugelassen.


Für Verkäufer wichtig zu wissen:  
Der Gutachter bzw. Wertermittler welcher die benötigten Qualifikationen besitzt, um eine für Verkäufer wichtige Aussage zu treffen, sollte persönlich die Wertermittlung durchführt. Eine Aufnahme der Immobilie für das Wertgutachten durch einen unqualifizierten sollten Hauseigentümer nicht akzeptieren. Es empfiehlt sich für Hausverkäufer die Qualifikationen vorab gesehen zuhaben. 

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